定期賃貸住宅標準契約書の内容について
定期賃貸住宅標準契約書
（1）賃貸借の目的物




（2）契約期間
（契約終了の通知をすべき期間　　　年　　月　　日から　　年　　月　　日まで）
※「終期」の1年前から6月前までの間を記入してください。
※契約期間が1年未満の契約については、記入は不要です。
（注3）契約を締結する日と入居が可能になる日とが異なる場合には、入居が可能となる日を記入する。
（3）賃料等

（4）貸主及び管理人
（5）借主及び同居人
（契約の締結）
第1条　貸主（以下「甲」という。）及び借主（以下「乙」という。）は、頭書（1）に記載する賃貸借の目的物（以下「本物件」という。）について、以下の条項により借地借家法（以下「法」という。）第38条に規定する定期建物賃貸借契約（以下「本契約」という。）を締結した。
（契約期間）
第2条　契約期間は、頭書（2）に記載するとおりとする。
2　本契約は、前項に規定する期間の満了により終了し、更新がない。ただし、甲及び乙は、協議の上、本契約の期間の満了の日の翌日を始期とする新たな賃貸借契約（以下「再契約」という。）をすることができる。
3　甲は、第1項に規定する期間の満了の1年前から6月前までの間（以下「通知期間」という。）に乙に対し、期間の満了により賃貸借が終了する旨を書面によって通知するものとする。
4　甲は、前項に規定する通知をしなければ、賃貸借の終了を乙に主張することができず、乙は、第1項に規定する期間の満了後においても、本物件を引き続き賃借することができる。ただし、甲が通知期間の経過後乙に対し期間の満了により賃貸借が終了する旨の通知をした場合においては、その通知の日から6月を経過した日に賃貸借は終了する。
（使用目的）
第3条　乙は、居住のみを目的として本物件を使用しなければならない。
（賃料）
第4条　乙は、頭書（3）の記載に従い、賃料を甲に支払わなければならない。
2　1か月に満たない期間の賃料は、1か月を30日として日割計算した額とする。
3　甲及び乙は、次の各号の一に該当する場合には、協議の上、賃料を改定することができる。
一　土地又は建物に対する租税その他の負担の増減により賃料が不相当となった場合
二　土地又は建物の価格の上昇又は低下その他の経済事情の変動により賃料が不相当となった場合
三　近傍同種の建物の賃料に比較して賃料が不相当となった場合
（共益費）
第5条　乙は、階段、廊下等の共用部分の維持管理に必要な光熱費、上下水道使用料、清掃費等（以下この条において「維持管理費」という。）に充てるため、共益費を甲に支払うものとする。
2　前項の共益費は、頭書（3）の記載に従い、支払わなければならない。
3　1か月に満たない期間の共益費は、1か月を30日として日割計算した額とする。
4　甲及び乙は、維持管理費の増減により共益費が不相当となったときは、協議の上、共益費を改定することができる。
（敷金）
第6条　乙は、本契約から生じる債務の担保として、頭書（3）に記載する敷金を甲に預け入れるものとする。
2　乙は、本物件を明け渡すまでの間、敷金をもって賃料、共益費その他の債務と相殺をすることができない。
3　甲は、本物件の明渡しがあったときは、遅滞なく、敷金の全額を無利息で乙に返還しなければならない。ただし、甲は、本物件の明渡し時に、賃料の滞納、原状回復に要する費用の未払いその他の本契約から生じる乙の債務の不履行が存在する場合には、当該債務の額を敷金から差し引くことができる。
4　前項ただし書の場合には、甲は、敷金から差し引く債務の額の内訳を乙に明示しなければならない。
（禁止又は制限される行為）
第7条　乙は、甲の書面による承諾を得ることなく、本物件の全部又は一部につき、賃借権を譲渡し、又は転貸してはならない。
2　乙は、甲の書面による承諾を得ることなく、本物件の増築、改築、移転、改造若しくは模様替又は本物件の敷地内における工作物の設置を行ってはならない。
3　乙は、本物件の使用に当たり、別表第1に掲げる行為を行ってはならない。
4　乙は、本物件の使用に当たり、甲の書面による承諾を得ることなく、別表第2に掲げる行為を行ってはならない。
5　乙は、本物件の使用に当たり、別表第3に掲げる行為を行う場合には、甲に通知しなければならない。
（修繕）
第8条　甲は、別表第4に掲げる修繕を除き、乙が本物件を使用するために必要な修繕を行わなければならない。この場合において、乙の故意又は過失により必要となった修繕に要する費用は、乙が負担しなければならない。
2　前項の規定に基づき甲が修繕を行う場合は、甲は、あらかじめ、その旨を乙に通知しなければならない。この場合において、乙は、正当な理由がある場合を除き、当該修繕の実施を拒否することができない。
3　乙は、甲の承諾を得ることなく、別表第4に掲げる修繕を自らの負担において行うことができる。
（契約の解除）
第9条　甲は、乙が次に掲げる義務に違反した場合において、甲が相当の期間を定めて当該義務の履行を催告したにもかかわらず、その期間内に当該義務が履行されないときは、本契約を解除することができる。
一　第4条第1項に規定する賃料支払義務
二　第5条第2項に規定する共益費支払義務
三　前条第1項後段に規定する費用負担義務
2　甲は、乙が次に掲げる義務に違反した場合において、当該義務違反により本契約を継続することが困難であると認められるに至ったときは、本契約を解除することができる。
一　第3条に規定する本物件の使用目的遵守義務
二　第7条各項に規定する義務
三　その他本契約書に規定する乙の義務
（乙からの解約）
第10条　乙は、甲に対して少なくとも1月前に解約の申入れを行うことにより、本契約を解約することができる。
2　前項の規定にかかわらず、乙は、解約申入れの日から1月分の賃料（本契約の解約後の賃料相当額を含む。）を甲に支払うことにより、解約申入れの日から起算して1月を経過する日までの間、随時に本契約を解約することができる。
（明渡し）
第11条　乙は、本契約が終了する日（甲が第2条第3項に規定する通知をしなかった場合においては、同条第4項ただし書きに規定する通知をした日から6月を経過した日）までに（第9条の規定に基づき本契約が解除された場合にあっては、直ちに）、本物件を明け渡さなければならない。この場合において、乙は、通常の使用に伴い生じた本物件の損耗を除き、本物件を原状回復しなければならない。
2　乙は、前項前段の明渡しをするときには、明渡し日を事前に甲に通知しなければならない。
3　甲及び乙は、第1項後段の規定に基づき乙が行う原状回復の内容及び方法について協議するものとする。
（立入り）
第12条　甲は、本物件の防火、本物件の構造の保全その他の本物件の管理上特に必要があるときは、あらかじめ乙の承諾を得て、本物件内に立ち入ることができる。
2　乙は、正当な理由がある場合を除き、前項の規定に基づく甲の立入りを拒否することはできない。
3　本契約終了後において本物件を賃借しようとする者又は本物件を譲り受けようとする者が下見をするときは、甲及び下見をする者は、あらかじめ乙の承諾を得て、本物件内に立ち入ることができる。
4　甲は、火災による延焼を防止する必要がある場合その他の緊急の必要がある場合においては、あらかじめ乙の承諾を得ることなく、本物件内に立ち入ることができる。この場合において、甲は乙の不在時に立ち入ったときは、立入り後その旨を乙に通知しなければならない。
（連帯保証人）
第13条　連帯保証人は、乙と連帯して、本契約から生じる乙の債務（甲が第2条第3項に規定する通知をしなかった場合においては、同条第1項に規定する期間内のものに限る。）を負担するものとする。
（再契約）
第１４条　甲は、再契約の意向があるときは、第2条第3項に規定する通知の書面に、その旨を付記するものとする。
2　再契約をした場合は、第11条の規定は適用しない。ただし、本契約における原状回復の債務の履行については、再契約に係る賃貸借が終了する日までに行うこととし、敷金の返還については、明渡しがあったものとして第6条第3項に規定するところによる。
（協議）
第15条　甲及び乙は、本契約書に定めがない事項及び本契約書の条項の解釈について疑義が生じた場合は、民法その他法令及び慣行に従い、誠意をもって協議し、解決するものとする。
（特約条項）
第16条　本契約の特約については、下記のとおりとする。
※第15条までの規定以外に特約を締結する場合には、空欄に特約として定める事項を記入し、項目ごとに、記載の上に甲と乙とが押印してください。
具体的な特約条項の例としては、以下の事項が考えられます。
1.賃料の増減額にスライドさせて敷金などを増減額させる場合、その内容
2.本物件を営業目的と併用使用することを認める場合、その手続き
3.駐車場、自転車置場、庭などがある場合、その使用方法など
4.契約期間終了後の乙の不法な居住の継続に対し違約金を課す場合、その内容
5.甲が本物件を第三者に譲渡しようとする場合には、乙が本物件を購入する等により居住の安定を図ることができるよう、売却情報を乙に優先的に提供する場合、その内容
〈条項の変更〉
標準契約書では、主な条項の変更として、以下のものを想定しています。条項を変更する場合は、変更する条項を二重線等で抹消して記載例のような内容を記載して、その上に甲と乙とが押印してください。
1.第4条（資料）関係［法第38条第7項に基づき「借賃の改定に係る特約」を定める場合］
〈第3項の変更〉
（記載例）
【契約期間内に賃料改定を予定していない場合】
甲及び乙は、賃料の改定は行わないこととし、法第32条の適用はないものとする。
【契約期間内に賃料改定を予定している場合】
賃料は、◯年毎に、以下に掲げる算定式により改定し、法第32条の適用はないものとする。
（算定式）（例）・改定賃料＝旧賃料×変動率
2.第10条（乙からの解約）関係［乙からの解約につき別の定めをする場合］
〈第１項及び第2項の変更〉
（記載例）
乙は、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、本物件を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、甲に対して本契約の解約の申入れをすることができる。この場合においては、 本契約は、解約の申入れの日から1月を経過することによって終了する。
この場合、併せて、賃借人の保護のために、賃借人の転貸等の制限について以下のように緩和する規定を置く（第7条第１項の次に次の条項を追加）ことが考えられます。
（記載例）
甲は、乙による前項の承諾の申請があった場合は、正当な理由がない限り、承諾をしなければならない。

別表第1（第7条第3項関係）
一　銃砲、刀剣類又は爆発性、発火性を有する危険な物品等を製造又は保管すること。
二　大型の金庫その他の重量の大きな物品等を搬入し、又は備え付けること。
三　排水管を腐食させるおそれのある液体を流すこと。
四　大音量でテレビ、ステレオ等の操作、ピアノ等の演奏を行うこと。
五　猛獣、毒蛇等の明らかに近隣に迷惑をかける動物を飼育すること。

別表第２（第7条第4項関係）
一　階段、廊下等の共用部分に物品を置くこと。
二　階段、廊下等の共用部分に看板、ポスター等の広告物を掲示すること。
三　鑑賞用の小鳥、魚等であって明らかに近隣に迷惑をかけるおそれのない動物以外の犬、猫等の動物（別表第1第五号に掲げる動物を除く。）を飼育すること。

別表第3（第7条第5項関係）
一　頭書（5）に記載する同居人に新たな同居人を追加（出生を除く。）すること。
二　1か月以上継続して本物件を留守にすること。

（注）別表第1、別表第2及び別表第3は、個別の事情に応じて、適宜、変更、追加及び削除することができます。
変更する場合には、変更する部分を二重線などで消して新たな文言を記入し、追加した項目ごとに、記載の上に甲と乙とが押印してください。
削除する場合には、削除する部分を二重線などで消し、その上に甲と乙とが押印してください。
なお、一戸建ての賃貸住宅についての賃貸借契約においては、別表第2第一号と第二号は、一般的に削除することになります。

別表第4（第8条関係）




（注）別表第4については、別表第1から第3までとは異なり、記述の変更などを予定しておりませんので、そのまま使用していただきたいと思います。